Ratgeber

Zu beachten beim Hauskauf

Neben der Infrastruktur, Grundstücksgröße und Objektgröße unterliegen folgende, wichtige Aspekte zur sachkundigen Überprüfung:

  • Grund und Bebauungspläne
  • Bei der Erstbebauung sollte der Bebauungsplan geprüft werden, ob Ihre geplante Immobilie dort so auch errichtet werden darf
  • Beschaffenheit des Gründungsbodens
  • Grundwasserspiegel
  • Kanalhöhe

Bei einem Bestandsgebäude:
1. Prüfung der Bausubstanz des Objektes, insbesondere auf Dichtigkeit und einen evtl. Schimmelbefall

2. Wurmbefall in Holzkonstruktionen

3. Keller

4. Rückstausicherung und Entwässerung

5. Außenwände und Fassade

6. Balkone und Brüstungen

7. Außenfenster und Fensterbänke

8. Haupteingänge und Außentüren

9. Treppen

Bei Auffälligkeiten in Dachbauten oder bei Heizung-Sanitäranlagen werden die Fachspezialisten zu einer weiteren Prüfung empfohlen.

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Juristische Baubegleitung

Rechtliche Kontrolle für Sorgenfreies bauen

Planen Sie eine Immobilie zu bauen, zu erwerben oder umzubauen?
Haben Sie Probleme beim Bau?
Ist der Bezug gefährdet?
Haben Sie Mängel vor oder nach der Abnahme?

Über 20 Jahre praktische Erfahrung auf den Gebieten der Bautechnik und des Baurechts
Prävention zur Vermeidung teurer Gerichtsverfahren durch fachübergreifende Betreuung schon vor Vertragsabschluß bis zur Abnahme sowie Schlichtung im Streitfall

Interner Kooperationspartner BHB: Juristische & Technische Bauherren- Begleitung

Hier finden Sie Hilfe bei Baurecht Fragen

 

Bauabnahme und Abnahmeprotokoll

Baustellenabnahme

Wann muss der Bauherr die Leistung des Bauträgers abnehmen?

Die Bauherren-Begleitung Rechtsanwalt Thorsten Jung rät:

Keine Abnahme ohne Profis!

Gleich, ob Sie ein Haus auf eigenem Grund von einer Baufirma bauen lassen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung vom Bauträger erwerben oder ein Fertighaus errichten lassen: nach Fertigstellung hat eine Abnahme der Bauleistungen stattzufinden.

Die Abnahmeerklärung des Bauherren/ Erwerbers ist dabei die wichtigste Willenserklärung im Bauverlauf überhaupt!

Und sie ist für den Bauherrn/Erwerber ausschließlich nachteilig und für das Bauunternehmen ausschließlich mit Vorteilen verbunden.

Rechtsfolgen

Mit der Abnahme sind folgende, für den Bauherrn nachteilige rechtliche Konsequenzen verbunden:

1. Die Vergütung die letzte Rate/ letzten Raten wird fällig.
2. Die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln kehrt sich um: nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass das Bauunternehmen mängelhaftungsplichtig ist.
3. Die Gefahr geht auf den Bauherrn über, zum Beispiel für eine Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung.
4. Die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche des Bauherrn beginnt zu laufen.
5. Für bekannte Mängel, die bei der Abnahme nicht vorbehalten werden, verliert der Bauherr seinen Anspruch auf Nachbesserung oder Minderung der Vergütung.
6. Bei einer vereinbarten Vertragsstrafe muss der Bauherr bei der Abnahme einen Vorbehalt erklären.

Die genannten Rechtsfolgen verdeutlichen eindrucksvoll, dass die Bauunternehmen an einer raschen Abnahmeerklärung des Bauherrn ein immenses Interesse haben und dass die Bauherren sich gut überlegen sollten, ob sie die Abnahme tatsächlich erklären.

Die Bauleistung ist nur dann abnahmefähig und damit vom Bauherrn abzunehmen, wenn sie im Wesentlichen fertiggestellt ist und im Wesentlichen mangelfrei ist.

Unwesentliche Restarbeiten und unwesentliche Mängel geben dem Bauherrn damit kein Recht, die Abnahme zu verweigern.

Die Abgrenzung, was wesentlich ist und was unwesentlich, ist indes schon eine schwierige Rechtsfrage.

Hinzu kommt, dass der private Bauherr kaum in der Lage ist, die Bauleistungen sämtlicher Gewerke in technischer Hinsicht auf Mangelfreiheit zu prüfen und zu beurteilen. Insofern ist bei der Abnahme auch technischer Sachverstand gefragt.

Abnahmeprotokoll

Die Abnahme sollte immer schriftlich unter Anfertigung eines Abnahmeprotokolls stattfinden. In dem Protokoll können dann sämtliche festgestellten Mängel beschrieben werden und dem Bauunternehmen sogleich eine angemessene Frist zur Nachbesserung gegeben werden.

Sodann sollte das Abnahmeprotokoll die Alternativen für den Bauherrn enthalten, nämlich im Falle von wesentlichen Mängeln die Abnahme zu verweigern bzw. sie im Falle einer Mangelfreiheit oder des Vorliegens unwesentlicher Mängel zu erklären. Im Falle unwesentlicher Mängel muss dringend diesbezüglich ein Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Wir raten den privaten Bauherren daher dringend, zum Abnahmetermin nicht ohne rechtliche und technische Berater zu erscheinen und keinesfalls übereilt ein Abnahmeprotokoll zu unterzeichnen.

Die Bauherren-Begleitung erscheint mit unserem Fachanwalt für Baurecht und unserem Bau-Sachverständigen zu Ihrer Abnahme.

Diejenigen Bauherren, die von der Bauherren-Begleitung im Rahmen des Komplettpaketes betreut werden, erhalten in diesem Rahmen ohnehin die Durchführung der Abnahme durch unseren Bauanwalt und unseren Bausachverständigen.

Vor der Abnahme sollte der Bauherr keinesfalls die Vergütung bzw. die letzten Raten zahlen. Nach Durchführung der Abnahme kann dann mit unserem Bauanwalt und Bausachverständigen der Bauherren-Begleitung entschieden werden, ob die Vergütung bzw. die letzten Raten überhaupt fällig sind bzw. ob deren Zahlung ein Zurückbehaltungsrecht wegen festgestellter Mängel entgegengehalten werden kann.

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Schimmelpilz und Schimmelbeseitigung

Schimmelpilzschäden und Kostenaufwand

Um einen genauen Überblick über die zu erwartenden Kosten zu erhalten, wäre es unbedingt erforderlich, von einem Sachverständigen ein detailliertes Leistungsverzeichnis für alle notwendigen Arbeiten aufstellen zu lassen.

Kosten für die Sanierungsarbeiten

Wer die Kosten für die Sanierungsarbeiten grob schätzen will, kann damit bei der Durchführung der Mängelbeseitigung einen wesentlich höheren Kostenaufwand erleiden.

Analyse

Lassen Sie die Art und die Konzentration der Schimmelpilzfreisetzung, so wie die konkrete Gefährdung von einem Sachkundigen beurteilen. Bei großer Staubentwicklung können sich auch bei geringem Befall sehr hohe Sporenkonzentrationen frei setzen.

Die Ermittlung und Bewertung der Belastungststufen für den Arbeitsschutz und auch für den Schutz von Bewohnern oder Nutzern der Räume sind höchst relevant.

Sanierungsverfahren

Die Dauer der Sanierung sowie die räumliche Gegebenheiten beeinflüssen die Sanierungsmaßnahmen, die einerseits von qualifizierten Handwerkern ausgeführt werden dürfen oder gegebenenfalls von ausgewiesenen Fachfirmen ausgeführt werden müssen.

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Abdichtungsarbeiten und Fliesenarbeiten im Nassbereich

Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads sind ein Bauabschnitt, dem zentrale Bedeutung zukommt.

Anders als in Trockenbereichen handelt es sich dabei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.

OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2014 – 3 U 413/14

Rechtsanwalt Thorsten Jung rät zum Sachverhalt:

Bauüberwachungspflicht
Die Entscheidung:

Der Architekt hat seine Bauüberwachungspflicht verletzt. Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist er zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Der Architekt muss sein Augenmerk vor allem auf schwierige und gefahrträchtige Arbeiten richten, die typische Gefahrenquellen darstellen. Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads haben zentrale Bedeutung. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich hierbei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.

RA Jungs Nachtrag:

Der Umfang der Bauüberwachungspflicht und damit die Häufigkeit von Baustellenbesuchen hängen von den Umständen des Einzelfalles ab. Handwerkliche Selbstverständlichkeiten müssen vom Architekten nicht überwacht werden. Das sind gängige und einfache Bauarbeiten, deren Beherrschung durch den Bauunternehmer vorausgesetzt werden kann.

Beispiele:
Putzarbeiten, Malerarbeiten, Plattenverlegungen, Estricherstellung.
Im Gegensatz dazu stehen schwierige oder gefahrenträchtige Arbeiten und Bauvorgänge, welche für die Erreichung der Bauaufgabe in technischer Hinsicht von besonderer Bedeutung sind. Diese hat der Architekt persönlich oder durch erprobte Erfüllungsgehilfen unmittelbar zu überwachen.

Beispiele:
Isolierung-und Abdichtungsarbeiten
Dachdeckerarbeiten
Ausschachtungsarbeiten
Schall-und Wärmeisolierungsarbeiten

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Gutachten und Gutachtenkriterien

Gutachtenkriterien

Gutachten gliedern sich in aller Regel nach den folgenden Kriterien:

  • Privatgutachten
  • Schiedsgutachten
  • Selbständiges Beweisverfahren
  • Hauptsacheverfahren
  • Privatgutachten

Der Privat- oder Parteigutachter wird von einer Privatperson beauftragt. Ein Privat- oder Parteigutachten ist ein im Privatauftrag erstelltes Gutachten


Es kann der Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens dienen oder während eines gerichtlichen Verfahrens eingeholt werden
Schiedsgutachten
Der Schiedsgutachter wird für die streitenden Parteien (zumindest 2 Privatpersonen) tätig und zwar aufgrund eines i.d.R. gemeinsamen Auftrages (denkbar ist aber auch, dass nach außen nur eine der beiden Parteien den Auftrag erteilt).
Selbständiges Beweisverfahren
Beim selbständigen Beweisverfahren handelt es sich um ein Gerichtsverfahren. Es dient nach seinem gesetzgeberischen Zweck der Vermeidung von Prozessen. Es darf nicht bereits ein Streitverfahren (Hauptsache Prozess) der selben Beteiligten bei Gericht anhängig sein, in dem zu den selben Beweisthemen eine Beweisaufnahme angeordnet werden könnte. Wenn das der Fall ist, muss der Sachverständige in diesem Verfahren beauftragt werden.
Hauptsacheverfahren
Das Hauptsacheverfahren ist der Prozess als solcher. Der Sachverständige wird im Rahmen einer gegebenenfalls notwendig werdenden Beweisaufnahme vom Gericht beauftragt. Seine Aufgaben und Pflichten sind nicht grundsätzlich andere als im selbständigen Beweisverfahren.
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